4 Design Days: Atrakcyjne dla mieszkańców i przyjazne środowisku? To miasto kompaktowe

Określenia "mixed-use", "co-working", "co-living" są obecnie bardzo popularne w przekazie o inwestycjach w polskich miastach. Czy to też mówi o zmianie, jaka nastąpiła w myśleniu o tym, jak projektować miasta w Polsce?

Marek Gachowski: W czasach, gdy marketing jest istotnym elementem życia społecznego i gospodarczego, wyjątkowo częste pojawianie się tych pojęć w społecznym obiegu jest wielce znaczące. Oznacza to, że w myśleniu o budowaniu miasta pojawiają się ponownie takie zasady jak mieszane użytkowanie, współdziałanie, współdzielenie, współegzystowanie, tyle że trochę inaczej nazwane.

Z urbanistycznego punktu widzenia to zjawisko bardzi pozytywne, bo stwarza nadzieję na przezwyciężenie kryzysu miasta i uczynienie miast atrakcyjnym miejscem do mieszkania i gospodarowania.

Szczególnie ważne jest, że te określenia pojawiają się w wypowiedziach deweloperów, więc tych, którzy w głównej mierze odpowiadają za przemiany i przyszły kształt naszych miast. Ich działania powodują, że idee przybierają materialny kształt. A ich siła i pozycja jest tak znacząca, że nawet planowanie przestrzenne w znacznym stopniu było i jest podporządkowane ich zamierzeniom.

Czy preferowanie złożonych - pod względem programowym i przestrzennym - rozwiązań w zagospodarowaniu miasta jest nadzieją na odwrócenie niekorzystnego trendu, jakim było strefowanie miasta w monofunkcyjne, odseparowane od siebie obszary?

Marek Gachowski: Ten modernistyczny paradygmat myślenia o mieście pojawił się jako reakcja na degradację środowiska miejskiego w końcu XIX w w wyniku dążenia do maksymalizacji renty gruntowej (zagęszczanie zabudowy i tworzenie złych sąsiedztw) i zysku z działalności przemysłowej w warunkach braku kontroli ze strony samorządu i odpowiednich technologii miejskich. XIX wieczny styl budowania miasta doprowadził do tak daleko posuniętej degradacji środowiska miejskiego, łącznie z ograniczeniem przestrzeni niezabudowanych, zarówno publicznych, jak i prywatnych, że powstało miejsce nie nadające się do życia. Takie podłoże miało pojawienie się idei rozgęszczenia miasta i jego funkcjonalnego uporządkowania jako mit założycielski modernizmu w jego aspekcie urbanistycznym.

Wdrażanie takiej idei w naszych warunkach często skutkowało wyrzucaniem nowych inwestycji na peryferia (tanie, łatwo dostępne grunty) i stało się jedną z przyczyn kryzysu miasta i, szerzej, aktualnej wersji kryzysu cywilizacyjnego, jakim jest kryzys klimatyczny.

Jaskrawym tego przykładem są osiedla mieszkaniowe zlokalizowane na peryferiach miast- “w polach” bez dobrego dojazdu oraz centra handlowe zbudowane, co prawda przy ważnych traktach komunikacyjnych, ale poza centrami miast. I przedsięwzięcia w takich lokalizacjach miały miejsce w sytuacji, gdy w śródmieściach miast brakowało inwestycji. Bardzo niepokojące jest, że taka polityka lokalizacyjna odpowiadała w przeszłości zarówno deweloperem (tanie grunty), jak i władzom miejskim (złudna idea “chronienia” miasta przed nowego typu inwestycjami przez wyrzucanie ich poza miasto). Kryzys miasta stał się w ten sposób jedna z przyczyn kryzysu klimatycznego, który jednoznacznie jest kolejnym kryzysem cywilizacyjnym.

W ostatnich latach ten trend zaczął się odwracać - deweloperzy związani z inwestycjami handlowo usługowymi, biurowymi i mieszkaniowymi, zwrócili swoje zainteresowanie w kierunku centrów i śródmieść miast. Zaczęły bowiem być dostrzegane przez nich korzyści z bliskości innych i zróżnicowanych form zabudowy, a więc i potencjalnych klientów. Ciągle jednak specjalizacja deweloperów sprawiała, że inwestycje te miały monofunkcyjny charakter i prosty program funkcjonalny: w centrach handlowych dominowały sklepy, a niewielka ilość lokali gastronomicznych i rozrywkowych (standard: kino wieloekranowe, bawialnia, fitness) były organizowane w formie getta - najlepiej na najwyższym poziomie centrum. W inwestycjach mieszkaniowych uzupełniających funkcji prawie nie było, a sąsiedztwo często ich nie zapewniało. Oparta na dostępności gruntów, przypadkowość lokalizacji tych inwestycji, także względem innych przedsięwzięć realizowanych w tym samym czasie skutecznie uniemożliwiała osiągnięcie efektu synergii.

Zrozumienie korzyści z wieloużytkowości , współdziałania i integracji przestrzennej zaczęło jednak znajdować miejsce w planowaniu w taki sposób nowych inwestycji, szczególnie przez bardziej progresywnych i czułych na przemiany deweloperów .

Z punktu widzenia społeczności miejskich to bardzo korzystne zjawisko...

Marek Gachowski: Zwłaszcza, że pojawia się ono w momencie, gdy zaczyna też upowszechniać się zrozumienie konieczności przeciwdziałania kryzysowi klimatycznemu. Oba zagadnienia są ściśle ze sobą powiązane - dobrze urządzone i zarządzane miasto może stać się klimatycznie pozytywne.

Co tak naprawdę oznacza powrót do zagospodarowywania przestrzeni miasta przedsięwzięciami typu mixed-use?

Marek Gachowski: Inwestycje typu mixed-use przy dobrej koordynacji z działaniami miejskimi oznaczać może powrót do idei budowania miasta kompaktowego zajmującego stosunkowo niewielki, ale intensywnie zagospodarowywany obszar. Z punktu widzenia techniki i infrastruktury miejskiej to optymalne rozwiązanie, gdyż ograniczony będzie w ten sposób w końcu teren zajętego krajobrazu naturalnego, a niezbędne nakłady miejskie będą rozkładane na mniejszą powierzchnię. Dzięki temu środki miejskie będą mogły być intensywnie i efektywnie wykorzystywane - poprawić się będzie mogła jakość działań komunalnych w zakresie układu dróg i przestrzeni publicznej, zieleni, infrastruktury publicznej i technicznej oraz komunikacji zbiorowej.

Ograniczenie obszaru miasta, a więc wymuszenie bliskiego sąsiedztwa różnych funkcji i form zainwestowania jest kluczowe dla budowania prawidłowej struktury urbanistycznej. Zróżnicowana i ciasno upakowana przestrzeń miejska pozwala na osiągniecie efektu synergii, jednego z podstawowych czynników sukcesu miasta jako miejsca do mieszkania. Tylko w bliskim sąsiedztwie poszczególne formy i funkcje zagospodarowania wspierają wzajemnie swoje funkcjonowanie i każda z nich odnosi większy sukces, niż gdy funkcjonuje w oddaleniu od siebie - jak w mieście modernistycznym opartym na idei strefowania.

Mieszkańcy i użytkownicy miasta zaczęli doceniać pozytywy z realizowania inwestycji typu mixed-use na ograniczonym obszarze miasta, intensywnie zagospodarowanym nie tylko z atrakcyjnymi funkcjami, ale i o wysokim poziomie usług publicznych. Świadczy o tym wzrost zainteresowania mieszkaniami w śródmieściach miast, zwłaszcza, gdy znacząco poprawiają się w nich warunki zamieszkiwania .

Jednocześnie inwestycje mixed use są bardzo korzystne dla deweloperów . Ze względu na złożony i zróżnicowany charakter są bardziej odporne na fluktuacje na rynku nieruchomości. Ze względu na ich złożony charakter nadają się szczególnie do przedsięwzięć integrujących kilku wyspecjalizowanych deweloperów, co sprzyja rozproszeniu ryzyka i poprawy efektywności inwestycji, dzięki możliwość wykorzystanie różnorodnych doświadczeń i umiejętności (znów efekt synergii).

Zagospodarowanie miasta - intensywnie, na ograniczonym obszarze, przedsięwzięciami mixed-use, zapewniającymi złożoną i zróżnicowaną strukturę jest dzisiaj optymalnym rozwiązaniem zarówno dla miasta i jego mieszkańców, jak i środowiska. Mieszkańcy, użytkownicy i inwestorzy osiągną korzyści w sposób maksymalnie nieantagonistyczny, władze miejskie będą w stanie w miarę efektywnie dbać o przestrzeń miasta z wykorzystaniem nowoczesnych technik skutecznych na kompaktowym obszarze. A dzięki temu odciążane będzie środowisko (przede wszytkim mniejszy ślad węglowy).

W ten sposób kompaktowe miasto o złożonej strukturze stanie się istotnym elementem walki z kryzysem klimatycznym.

Marek Gachowski, architekt, urbanista, ArKuS Biuro Projektowo-Doradcze, weźmie udział w panelu dyskusyjnym dot. urbanistyki "Miasta chcą równowagi" i dot.  mixed-use "Mix-used to przyszłość rynku nieruchomości " już 6 lutego br. w trakcie 4 Design Days 2020.

V edycja 4 Design Days odbędzie się w dniach 6-9 lutego 2020 r. w Międzynarodowym Centrum Kongresowym i Spodku w Katowicach. To największe w tej części Europy święto architektury, designu i nieruchomości. Nowa edycja 4 Design Days to nowe, aktualne tematy, jeszcze większy rozmach, liczba prelegentów, uczestników i wystawców, konkursy dla młodych projektantów i architektów, ciekawe atrakcje dla zwiedzających oraz liczne wydarzenia towarzyszące.